De maatschappelijke en ruimtelijke opgaven in Nederland worden steeds complexer en grijpen steeds sterker op elkaar in. Terwijl de uitvoeringscapaciteit afneemt en randvoorwaarden lastiger worden, groeit de urgentie om anders te werken. Vanaf 2030 moeten gebiedsontwikkelingen toekomstbestendig zijn, niet alleen vanwege regelgeving, maar vooral om vertragingen, risico’s en waardeverlies te voorkomen en om leefbare, duurzame gebieden te creëren.
Met dat besef kwamen gemeenten, marktpartijen, experts en partners van Cirkelstad Deventer-Apeldoorn op 18 november samen in het CODA Museum. De bijeenkomst rond de Nationale Samenwerkingsagenda Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling (NSA) liet zien hoe Apeldoorn, Deventer en Brummen werken aan nieuwe ontwikkelwijzen, met aandacht voor toekomstgericht bouwen, ketensamenwerking en duidelijke spelregels vanaf het begin.
De urgentie voor een nieuwe ontwikkelpraktijk
Johan Molenaar, concerndirecteur Ruimte van Apeldoorn, opende de bijeenkomst en benadrukte het belang van biobased bouwen in de grote opgaven van de gemeente. Daarna lichtte Anne Bos, activator gemeenten bij Building Balance en ondersteuning bij de NSA, toe waarom gebiedsontwikkeling fundamenteel anders moet. Door toenemende complexiteit, Europese regelgeving, netcongestie en stijgende bouwkosten is het huidige proces niet toekomstbestendig, terwijl gemeenten juist minder capaciteit hebben en de bouwopgave groeit. De centrale vraag is hoe gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en bouwers integrale keuzes maken die klimaatbestendig, circulair, gezond, betaalbaar en netbewust zijn, biodiversiteit borgen en passen binnen toekomstige Europese eisen.
Leren door te doen
Het antwoord ligt volgens Anne meer in integraliteit, betere samenwerking en het vroegtijdig toepassen van innovaties. Niet iets “extra’s”, maar een manier om te werken aan wat tóch moet gebeuren. Werken vanuit integraliteit vraagt om andere vaardigheden, een andere samenwerking én vaak ook andere bestuurlijke keuzes. Volgens de programmaleiding werkt deze manier van samenwerken “besmettelijk”: binnen gemeenten groeit de samenwerking tussen digitale expertise, duurzaamheidsadviseurs en gebiedsontwikkelaars. Ook in de markt ontstaan nieuwe coalities en vormen van samenwerking.
Zuidrand en Host-City : proeftuinen voor toekomstbestendig bouwen
Vanuit Apeldoorn presenteerde projectleider Mirle van Huët de gebiedsontwikkeling Zuidrand: een omvangrijk gebied met 3.000 tot 5.000 nieuwe woningen, klimaatopgaven, energie- en mobiliteitsuitdagingen, een landschap met natte gronden en kwel tussen twee Natuara-2000 gebieden met de wens om ecosystemen met elkaar te verbinden. De opgaven voor klimaat, water, bodem en ecologie zijn groot en beïnvloeden sterk de ontwikkelruimte.
Als onderdeel van Zuidrand is Host-City een gebied voor 500 flexibele en 300 permanente woningen. Hierbij spelen netcapaciteit, de combinatie van flexibele en permanente woonvormen en de kwaliteit van de leefomgeving een belangrijke rol. Apeldoorn ziet biobased bouwen als integraal onderdeel van toekomstbestendigheid, onder meer via de landelijke deal Biobased Bouwen 30-30-30, die de gemeente heeft ondertekend.
Elzenbos fase III: de noodzaak van duidelijke kaders
Nino Schoonman, projectleider bij gemeente Brummen, gaf inzicht in de ontwikkeling van Elzenbos fase III, een gebiedsontwikkeling in de buurt van Natura 2000-gebieden en een ambitie voor 900 nieuwe woningen tot 2030. De uitdaging ligt in het schakelen van passief naar actief grondbeleid, het verkrijgen van de juiste kennis, het inzichtelijk maken van financiële consequenties en de vraag hoe een relatief kleine gemeente toch voorop kan lopen.
De gemeente werkt met een Toetsingskader Duurzame Gebiedsontwikkeling waarin klimaatambities, de deal Biobased Bouwen 30-30-30 en andere beleidskaders samenkomen. Nino benadrukte dat er een groeiende noodzaak is om aanbestedingen en projecten zo vorm te geven dat biobased en circulair bouwen geen uitzondering meer zijn, maar de standaard worden.
Wechelerhoek: werken aan gezamenlijke ambities
De laatste presentatie werd gegeven door Arnoud van Sisseren. Voor circulair bouwen staat hij aan de lat om dit thema binnen Deventer goed geborgd te krijgen. In het gebied Wechelerhoekwerkt de gemeente aan een toekomstgbestendige ontwikkelstrategie waarin natuurinclusief en biodivers bouwen, een duurzame economie met veel houtbouw en industrieel bouwen en het creëren van een hechte gemeenschap centraal staan. Daarbij ligt de nadruk op installatieluw bouwen, netbewuste energieconcepten, minimale verharding, mobiliteitshubs en het stimuleren van ander gedrag. Collectieve energiesystemen, buurtbatterijen en gedeelde mobiliteit spelen hierin een belangrijke rol. De grootste uitdaging is het gezamenlijk realiseren van deze ambities, met aandacht voor betaalbaarheid, draagvlak en een passende uitvraag richting partners.
Wat hebben we nodig
In het tweede deel van de ochtend gingen de deelnemers met elkaar in gesprek over twee hoofdvragen: wat is er nodig om kwaliteit en doelstellingen vast te houden binnen complexe opgaven en welke nieuwe spelregels voor gebiedsontwikkeling helpen daarbij? In de gesprekken werd duidelijk hoe belangrijk een goede opstart is: wanneer toekomstbestendigheid pas halverwege wordt toegevoegd, loopt een project vaak vast. Heldere spelregels aan het begin zorgen voor consistentie. Ook werd benadrukt dat integraliteit nieuwe vormen van samenwerking vraagt, waarbij alle betrokken partijen vanaf het begin samen optrekken.
Biobased bouwen werd gezien als een noodzakelijke bouwsteen voor de toekomst, onder andere vanwege CO₂-opslag en circulariteit. Verder blijkt dat duidelijke keuzes en kaders helpen om complexe processen overzichtelijk te houden en tegelijkertijd innovatie te stimuleren. Tegelijk moet er ruimte blijven voor flexibiliteit, zodat projecten kunnen meebewegen met nieuwe inzichten, regelgeving en technologische ontwikkelingen.
Samen op weg naar de nieuwe norm
De bijeenkomst liet zien dat de weg naar toekomstbestendige gebiedsontwikkeling vraagt om lef, samenwerking, experimenteren en leren door te doen. Gemeenten Apeldoorn, Brummen en Deventer laten zien dat er al veel beweging is, maar ook dat er nog belangrijke stappen te zetten zijn. In kennis, organisatie, financiering en samenwerking met elkaar en de markt.
Een ding is duidelijk: toekomstbestendige gebiedsontwikkeling vanaf 2030 is haalbaar, maar alleen als we samen optrekken en als keten verantwoordelijkheid nemen. De partners van Cirkelstad en Boeren voor Biobased Bouwen gaan hier met hun partners in de Stedendriehoek samen in optrekken. De oproep van de ochtend was helder: denk mee, doe mee en bouw mee aan de nieuwe praktijk. Niet morgen, maar vandaag.
